漢七條引微妙反應 延緩需求釋放效果或將衰減

武漢等二線城市是否會效仿一線城市，收緊樓市調控政策呢？上周五起，答案已經出來了：武漢、南昌、廈門等城市紛紛跟進，而武漢的“漢七條”，在重申原有調控政策、落實更嚴執行細則的同時，明確提出增加供應方面的要求。

可見，不論是出于“站隊表態”的需要，還是為了緩解年末的限價壓力，必須出臺樓市降溫措施了。而提高外地人購房門檻、增加二套房貸首付比例、對“高價盤”進行預售干預，確實能短期內起到延緩需求釋放、減緩房價上漲的作用。

不過一兩年后，“漢七條”延緩需求釋放的效果將衰減，左右不了樓市平穩上行的趨勢。

因控價壓力而出臺市場隨后有反應

某指數研究院(華中)市場研究總監李國政認為，武漢出新政的邏輯，與一線城市相似，即房價漲幅偏大，完成年度房價控制目標的難度加大，必須讓樓市短期內降溫。

今年1-10月，在成交量不斷攀高的同時，武漢房價也一路攀升。某指數研究院百城價格指數顯示，10月武漢商品住宅價格同比漲幅為7.13%，國家統計局新建商品住宅價格同比漲幅更是達到11.3%，房價控制目標恐難以達成。

11月22日以提高外地戶籍人購房門檻延緩高價盤預售證發放、加大保障房供應為主要內容的“漢七條”出臺后，23日至26日這幾天的武漢商品住宅成交數據僅24日有明顯下降，不過其它一些微妙的變化還是發生了：“漢七條”實施第二天，快漲了一年的后湖片區第一次出現底價開盤情況；一些之前外籍人士購房較多的樓盤已有客源減少的擔心；某網一項調查結果顯示，近64%購房者表示已失去購房資格，并預測調控將繼續升級；部分打算買二套房的市民有了恐慌情緒。

短期延緩需求釋放長期調供應結構

“我都交首付了，沒來得及簽合同，剎那間就變得沒資格了！”剛有一年社保記錄的魯先生網上“吐槽”：遇到了“漢七條”，難道現在只能退房？

“漢七條”延緩購房需求釋放的作用對象，主要是這些達不到2年社保或個稅繳納年限要求的外籍戶口人士。而短期內政府必將加強對社保和個稅繳納流程的管理，導致大量外地客戶無法通過補繳形式獲得購房資格，并對年內盤龍城、漢陽和光谷加推的項目造成壓力。

想通過貸款買首改住房的群體，或將因為“漢七條”中“抓緊研究提高第二套住房貸款的首付款比例”的條款而受到干擾。記者獲悉，從昨日開始武漢二套房首付比例已提至七成。

殷躍建認為，這次“漢七條”還提到了加快保障房建設速度，加大中小套型土地供應與商品房供應，此舉有望從供應面緩解市場上中等價位、套型住宅產品供需結構失衡的矛盾。

換一句話說，今后一段時間內，有資格首置、首改的市民，主城區將有更多的中等戶型漲幅又不快的住宅產品供他們選擇。另一方面，主城區內單價萬元以下的剛需樓盤或更暢銷。

延緩需求效果或在一兩年后衰減

某提前完成年度銷售任務的開發商預計，受到“漢七條”出臺、年末淡季到來以及不少樓盤完成年度任務等因素影響，武漢市12月推盤數將明顯減少，成交量價會放緩，真正市場反饋將在明年第一季度顯現。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從“漢七條”的影響力度及趨勢來看，頂多一兩年后，該政策延緩購房需求釋放的效應將自然“衰減”：會因為外籍購房者社保及納稅證明繳納逐漸符合新的“限購”條件而自動失效。

“武漢市執行二套房貸首付比例不低于70%的政策，導致首次改善類人群需求后置，但是，這類購買者的經濟實力一般較好；而貸款買二套房的需求，釋放的時間點至多是籌夠一成首付金額的時間。”

殷躍建指出，總體來說，武漢市房地產市場與本地社會經濟同步健康發展的匹配度依然較高，“漢七條”等短期內過渡性政策，正在為以市場手段代替行政化調控手段去保障樓市更加健康發展而營造市場機會。在這一過程中，政府不妨用“看得見的手”去管管更多樓市成交量價以外的問題。