“地王”輪番上場 誰來摁住地價穩住房價？

新華網武漢6月30日電(記者 徐海波)樓市回暖,土地先行。在房地產市場銷售火熱的帶動下,房企拿地熱情也如天氣一般逐漸升溫,大多數房企持續積極拿地,多地不斷出現“地王”蹤跡。在銀行流動性收緊的市場預期下,開發商緣何不缺錢?面對不斷加推的土地市場,誰來摁住地價穩住房價?

土地市場持續升溫

6月份以來,“地王”這個詞幾乎讓不少人產生了“審美疲勞”。龍頭房企、上市房企甚至中小房企如饑似渴的拿地熱情,讓許多城市的地價紀錄被頻頻刷新。

就在6月27日,上海、重慶、南京、武漢等城市均出現高總價地塊。備受關注的上海徐涇一地塊被上海綠地聯合福建泰坤公司以47.21億元競得,刷新上海今年以來總價“地王”紀錄。同日,萬科和保利聯合體以53.72億元競得重慶江北區一塊“地王”。南京也推出8幅地塊,其中最大一宗地由中糧地產以23.4億元競得。

在一線城市土地市場急劇升溫的同時,購地熱也逐漸向二、三線城市蔓延。6月28日,武漢4塊優質地塊拍出25億元。其中,一塊地起拍價3.74億元,引來6位買家競相舉牌,經過129次競價,被長江置地以5.12億元收入囊中,成為該片區新“地王”。

不僅如此,6月,武漢將迎來土地供應高峰,計劃舉行5次土地拍賣會,出讓59宗土地。而開發商出手也非常闊綽,爭著搶拍。6月18日,武漢一宗商住地塊,兩買家競價近5個小時,加價163輪。6月27日,武漢一宗地塊出現246輪競價,且在一分鐘內加價800萬元。

中國土地勘測規劃院近日發布的5月份地價報告認為,5月以來多個城市土地市場出現拿地熱潮,競爭激烈。一線城市的優質地塊供不應求,競價輪次多達上百,高溢價地塊多次出現。房企對后市的信心從土地市場的火爆中不難窺見,未來土地市場繼續火熱的動力增強。

誰是“地王”背后推手?

在高溢價、新“地王”頻出的土地市場上,除了房企內在的強大需求外,地方政府也是其背后推手。

近日,審計署公布的數據顯示,截至2012年底,在抽樣審計的36個地方政府本級中,4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務的54.64%,比2010年增長1183.97億元。

在此背景下,北上廣等重點城市上半年土地收入同比大漲。中原地產數據顯示,今年上半年,北京共出讓經營性用地86宗,土地出讓金收入達630億元,同比增長3.5倍,接近去年全年的總和,預計今年全年土地出讓金有望超過1000億元。

目前,土地市場高出讓率的勢頭并沒有減弱。據北京市土地整理儲備中心信息,正在掛牌的經營性用地達到15宗,其中多個地塊被市場看好。與此同時,土地平均溢價率已經上漲到50%以上,高于2012年的29.8%和2011年的40.4%。

中國指數研究院華中分院副總監李國政認為,下半年,我國許多重點城市有熱門地塊出讓,整體市場可能出現超高溢價,但熱度會有所降低。

同時,新“國五條”等調控政策已過去半年,其影響正在逐步減弱,土地市場正逐漸恢復。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說,在當前的政策環境下,土地市場的回升態勢還在延續,且范圍有擴大之勢,同時地價將面臨較大的上漲壓力,并助長未來房價上漲預期。

如何摁住“地王”保住房價?

未來土地市場有繼續升溫的可能,房企拿地競爭將更加激烈,土地價格也隨之水漲船高,可能導致房價有所上漲。專家建議,應保證市場的有效供應,加快普通住宅用地供應,優化“限房價競地價地塊”的出讓,從供需平衡角度給房價“打預防針”。

張東說,樓市調控不能僅限于房價,要全方位,既要改變市場預期,又要規范土地交易。他建議,將土地出讓金收入、土地成交均價以及高價地納入控制目標,設置“紅線”,以遏制地方政府過量賣地、“捂地囤地”,破除地價和房價的上漲動力。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,目前國內的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊,仍然不會出現大范圍的降價潮;但不排除中小型房企因資金困難而被迫以價換量的降價。

北京中原地產研究總監張大偉認為,近期金融市場的“錢荒”雖還未明顯影響房地產,但對房地產市場的心理影響不容小視。一旦資金收緊,房地產業的擴張趨勢肯定會被抑制。

張東提醒,國內外資金流動性將進一步收緊,房地產市場將面臨更嚴峻的挑戰。如果沒有充裕的資金儲備或融資渠道,過大比例的高價拿地儲地,很可能陷入“錢荒”困境。