房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)擴(kuò)圍 能否做到“一稅治百病”

關(guān)于房地產(chǎn)，市場(chǎng)上最近有三個(gè)信息值得注意。

一是上市房企負(fù)債率四年來(lái)首次下降。

中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果報(bào)告顯示，截至2012年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為62.27%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率均值為67.05%，較2011年分別下降1.16和0.38個(gè)百分點(diǎn)，是2009年以來(lái)的首次回落。

此外，剔除預(yù)收賬款后，滬深上市房地產(chǎn)公司2012年末的有效負(fù)債率均值為48.48%，同比下降1.90個(gè)百分點(diǎn)，而內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的有效負(fù)債率為54.30%，與上年基本持平。在負(fù)債水平回落的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也進(jìn)一步加強(qiáng)。

二是一線城市地王再次頻頻涌現(xiàn)。

5月22日，北京大興區(qū)三宗經(jīng)營(yíng)性土地公開(kāi)掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國(guó)五條”出臺(tái)以后北京單日土地成交價(jià)格的新高；一天之后，廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬(wàn)元和3.5萬(wàn)元；5月29日，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價(jià)刷新了上海今年以來(lái)的總價(jià)“地王”紀(jì)錄；5月30日，北京世紀(jì)鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元。但就在4月份之前，該區(qū)域地價(jià)不過(guò)每平方米五六千元。

三是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍。

日前公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》提出，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。發(fā)展改革委有關(guān)負(fù)責(zé)人就此表示“今年會(huì)有具體動(dòng)作”。相關(guān)部委的官員也對(duì)房產(chǎn)稅擴(kuò)圍進(jìn)行了重點(diǎn)解讀。

從房地產(chǎn)調(diào)控的角度看，上述三個(gè)信息并不是孤立存在的，在一定程度上互為因果。

首先，在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，上市房企負(fù)債率下降說(shuō)明，它們?cè)谡{(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略之后已經(jīng)適應(yīng)了目前這種調(diào)控政策的壓力，其生存狀況獲得了明顯的改善。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，盡管今年城鎮(zhèn)化大會(huì)還沒(méi)有召開(kāi)，但在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的背景下，龐大住房需求將繼續(xù)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)快速發(fā)展，隨著利好效應(yīng)逐步傳導(dǎo)到資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊有望出現(xiàn)新一輪的投資機(jī)會(huì)。

基于這樣的發(fā)展預(yù)期與自身抗調(diào)控能力的增強(qiáng)，房企要想長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就要想方設(shè)法獲得建設(shè)用地這個(gè)稀缺資源。于是，地王的頻繁再現(xiàn)也就不難理解了。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，抑制房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有取得預(yù)期的效果。為了抑制高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控政策必然會(huì)進(jìn)一步加碼。于是，就有了房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)擴(kuò)圍的官方表態(tài)。

其次，這三個(gè)信息引發(fā)了這樣一個(gè)問(wèn)題，寄望房產(chǎn)稅擴(kuò)圍來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是否現(xiàn)實(shí)。

從已經(jīng)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控的措施看，稅收是最能觸動(dòng)各方利益的一個(gè)手段，堪稱調(diào)控的“殺手锏”。但面臨擴(kuò)圍的房產(chǎn)稅卻首先需要解決兩個(gè)問(wèn)題：一是面向增量還是存量進(jìn)行征收。針對(duì)增量征收可使房產(chǎn)稅順利起步，但如果長(zhǎng)期回避存量，則可能造成稅收不公平；二是征收來(lái)的房產(chǎn)稅用在哪里。有專家建議，房產(chǎn)稅在試點(diǎn)階段主要用于保障房建設(shè)是可以理解的，但在擴(kuò)容以后，就必須進(jìn)行該項(xiàng)稅收的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

此外，有稅法專家提醒，指望“一稅治百病”是不現(xiàn)實(shí)的，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要從政策導(dǎo)向、土地供應(yīng)、房企規(guī)范運(yùn)作、稅收等方面進(jìn)行全方位的立體設(shè)計(jì)并采取措施確保執(zhí)行力不打折，才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控的預(yù)期效果。